¿Que es una promesa de compraventa en Colombia, requisitos y Validez.

Una promesa de compraventa en Colombia es un contrato previo mediante el cual el vendedor y el comprador se comprometen a celebrar una compraventa futura de un bien (generalmente un inmueble), fijando sus condiciones esenciales.

No transfiere la propiedad aún, pero obliga a las partes a cumplir lo pactado en la fecha y forma acordadas.

🔹 Requisitos para que sea válida

Según el Código Civil Colombiano (art. 1611 y 1618) y la jurisprudencia, la promesa de compraventa debe cumplir con los siguientes elementos:

1. Constar por escrito

   • No puede ser verbal; debe hacerse mediante documento privado o escritura pública (si el bien es inmueble).

2. Identificación completa de las partes

   • Nombres, cédulas y domicilios del prometiente vendedor y comprador.

3. Descripción clara del bien

   • Dirección, matrícula inmobiliaria, linderos, área y demás características del inmueble o bien objeto del negocio.

4. Precio determinado o determinable

   • Debe establecerse el valor del bien y la forma de pago (contado, cuotas, financiamiento, subsidio, etc.).

5. Plazo o condición para celebrar la compraventa definitiva

   • Se fija una fecha límite o condición específica para firmar la escritura definitiva de venta.

6. Obligación de celebrar el contrato prometido

   • Debe expresarse de manera clara el compromiso de ambas partes de firmar la compraventa futura.

7. Firmas de las partes y autenticación (recomendado)

   • Deben firmar comprador y vendedor. Para inmuebles, se recomienda autenticar ante notaría para dar plena validez y fuerza ejecutiva.

8. Entrega de arras o cláusulas adicionales (opcional)

   • Pueden incluirse arras confirmatorias o penitenciales, cláusulas de incumplimiento, penalidades o condiciones especiales.

🔹 Efectos legales

• Si una parte incumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento o la indemnización de perjuicios.

• Si se entregaron arras, estas se pierden o se duplican según quién incumpla.

🔹 OTROSI

El otrosí es un documento adicional que se anexa a la promesa de compraventa para modificar, aclarar o adicionar alguna de sus cláusulas sin necesidad de elaborar un nuevo contrato. Permite, por ejemplo, cambiar fechas de pago, ajustar el precio, prorrogar plazos o incluir nuevas condiciones. Para que sea válido, debe hacerse por escrito, con la firma de ambas partes y, en el caso de bienes inmuebles, autenticarse ante notaría. El otrosí conserva la fuerza legal de la promesa original y debe referirse expresamente a ella.