¿Como es la Escrituración en Colombia: requisitos, documentos y tiempos según el tipo de trámite notarial?

🏛 ESCRITURACIÓN EN COLOMBIA

Qué es, partes, requisitos y tiempos según el tipo de escritura

🔹 ¿Qué es una escritura pública de compraventa?

La escritura de compraventa es un documento público elaborado por el notario que formaliza la transferencia de propiedad entre comprador y vendedor. Solo tiene efectos legales una vez inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Contiene identificación de las partes, descripción del bien, precio, forma de pago, declaraciones de ley, firmas y autorización notarial.

🔹 Partes principales de una escritura

1. Encabezado: datos del notario, número y fecha.

2. Comparecientes: nombres, cédulas y calidades de comprador(es) y vendedor(es).

3. Objeto del contrato: descripción del inmueble (linderos, matrícula, avalúo).

4. Cláusulas: precio, forma de pago, entrega, gravámenes y obligaciones.

5. Manifestaciones legales: origen de fondos, SAGRILAFT, impuestos.

6. Autorización notarial y firmas.

Duración promedio: 7 a 15 días hábiles desde la entrega de documentos hasta el registro.

📂 REQUISITOS SEGÚN EL TIPO DE ESCRITURA

🏠 Sucesión o transferencia por fallecimiento

1. Registro civil de defunción del causante.

2. Registro civil de matrimonio del causante.

3. Registro civil de nacimiento de los herederos.

4. Certificado de libertad y tradición (vigencia máxima de 30 días).

5. Paz y salvo predial.

6. Fotocopia del título de adquisición.

7. Fotocopias de cédulas de causante y herederos ampliadas al 150% tamaño carta.

🏙 Venta Total Bogotá

1. Paz y salvo de valorización IDU (original).

2. Certificado de libertad y tradición.

3. Título anterior (escritura).

4. Fotocopias de cédulas de comprador y vendedor ampliadas al 150%.

5. Recibo de pago del impuesto predial del último año.

6. Registro en Carpeta Digital Ciudadana: https://carpetaciudadana.and.gov.co/.

🏡 Venta Total (fuera de Bogotá)

1. Paz y salvo de tesorería vigente (predial).

2. Paz y salvo de valorización (opcional).

3. Certificado de libertad y tradición.

4. Título anterior (escritura).

5. Fotocopias de cédulas ampliadas al 150%.

6. Certificación médica si el vendedor tiene más de 75 años.

🧱 Venta Parcial

1. Paz y salvo predial vigente.

2. Certificado de libertad y tradición.

3. Título anterior (escritura).

4. Fotocopias de cédulas ampliadas al 150%.

5. Autorización de Planeación para segregar, con plano aprobado y certificado catastral.

💰 Hipoteca

1. Paz y salvo predial.

2. Título de adquisición (escritura).

3. Fotocopias de cédulas ampliadas al 150%.

🏗 Licencia de construcción

1. Licencia de construcción ejecutoriada.

2. Certificado de libertad y tradición.

3. Escritura de propiedad.

⚖️ Compraventa y acciones a título universal

1. Registro civil de defunción del causante.

2. Registros civiles de nacimiento de los herederos.

3. Registro civil de matrimonio del causante si el cónyuge vende gananciales.

🌿 Constitución de usufructo

1. Copia de la escritura de adquisición del inmueble.

2. Recibo de predial del año en curso.

3. Paz y salvo de valorización vigente.

4. Paz y salvo municipal y departamental.

5. Paz y salvo de administración (si aplica).

6. Cédulas de constituyente y beneficiario.

7. Avalúo catastral.

8. Certificado de libertad y tradición.

9. Registros civiles de matrimonio e hijos.

10. Manifestación bajo juramento.

🎁 Donación Total

1. Paz y salvo de tesorería vigente.

2. Paz y salvo de administración (si aplica).

3. Certificado de libertad y tradición.

4. Título anterior (escritura).

5. Fotocopias de cédulas ampliadas al 150%.

6. Avalúo comercial por perito inscrito.

7. Solicitud del donante para segregar.

8. Certificado catastral con verificación de área.

🎁 Donación Parcial

1. Paz y salvo predial vigente.

2. Certificado de libertad y tradición.

3. Título anterior (escritura).

4. Fotocopias de cédulas ampliadas al 150%.

5. Avalúo comercial por perito.

6. Solicitud del donante para segregar.

7. Autorización de planeación con planos y certificado catastral.

👥 Liquidación de comunidad

1. Certificado de libertad y tradición.

2. Título de adquisición.

3. Planos y certificados de catastro.

4. Fotocopias de cédulas de los copropietarios.

5. Autorización de subdivisión de Planeación.

🔄 Englobe o Desenglobe

• Certificado de libertad y tradición.

• Título de adquisición.

• Planos y certificados de catastro.

• Fotocopias de cédulas ampliadas al 150%.

💍 Liquidación de sociedad conyugal

Sin bienes:

• Registro civil de matrimonio.

• Cédulas de los interesados.

• Poder especial si alguna parte no comparece.

Con bienes:

• Documentos anteriores más:

• Escritura pública de adquisición.

• Paz y salvo predial y valorización.

• Certificado de libertad y tradición.

• Tarjeta de propiedad de vehículos si aplica.

📜 Protocolización

• Documentos a protocolizar.

• Fotocopia de cédula y tarjeta profesional del abogado (si aplica).

💒 Matrimonios

• Documentos varían según el caso (solteros, divorciados, viudos o extranjeros).

• Siempre se exige registro civil reciente, cédulas ampliadas al 150%, y en algunos casos autorización de los padres o sentencia de divorcio.

🏛 Venta particular al Municipio

1. Paz y salvo predial vigente.

2. Certificado de libertad y tradición.

3. Título de adquisición (escritura).

4. Fotocopias de cédulas ampliadas al 150%.

5. Avalúo comercial por IGAC o entidad competente.

6. Acta de posesión del alcalde.

🔁 Resciliación

1. Copia de la escritura a resciliar.

2. Fotocopias de cédulas de los comparecientes ampliadas al 150%.

⏱️ Tiempos promedio de escrituración

Los gastos notariales en una escritura de compraventa de un inmueble en Colombia corresponden a los costos legales, tributarios y administrativos necesarios para formalizar la transferencia de propiedad ante notaría y registro. Se dividen en tres grandes grupos: derechos notariales, impuestos y gastos de registro.

🏛️  Derechos notariales

Son los honorarios del notario por la elaboración, revisión, lectura y autorización de la escritura pública.

• Valor: corresponde al 0,3% del valor de la venta, con topes mínimos y máximos fijados por la Superintendencia de Notariado y Registro.

• Por ejemplo, para un inmueble de $300.000.000, el derecho notarial sería de aproximadamente $900.000.

• Se divide en partes iguales: 50% lo paga el comprador y 50% el vendedor, salvo acuerdo distinto.

💰  Impuestos y retenciones

Estos tributos se pagan antes de firmar la escritura y dependen del valor del inmueble:

• Retención en la fuente (1%): la paga el vendedor si es persona natural.

• Impuesto de registro (1,5%): lo paga el comprador, según el departamento o municipio.

• Beneficencia o estampillas (0,5% aprox.): aplica en algunos departamentos.

• Paz y salvo predial y valorización: el inmueble debe estar al día en estos pagos antes de escriturar.

📜  Gastos de registro

Después de firmar la escritura, se debe inscribir en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, donde se genera el certificado de tradición actualizado.

• Costo: entre el 0,5% y 1% del valor de la compraventa.

• Es el trámite que formaliza la transferencia de dominio al comprador.